Любой объект недвижимости (кроме земли при нормальном использовании) подвержен износу. В результате ухудшаются его технические и экономические характеристики, а стоимость переносится по частям на выпускаемую продукцию или оказываемые услуги. Перенесенная стоимость покидает сферу недвижимости и накапливается в виде амортизационных отчислений для восстановления вложенного в объект капитала или других целей.
Срок службы – время утраты объектом потребительских свойств.
Срок службы делится на нормативный и фактический.
Износ – это потеря полезных свойств и уменьшение стоимости недвижимого имущества по любым причинам.
По российской концепции различают физический и моральный износ.
Физический износ – потеря технико-эксплуатационных свойств и потребительной стоимости (индивидуальный, средний, "естественный"). Различают физический износ: 1 рода – пропорционально интенсивности использования; 2 рода – под влиянием природных условий.
При физическом износе со временем происходит утрата первоначальных технико-экономических и социальных качеств недвижимости под влиянием эксплуатационных воздействий и природных сил. Физический износ определяется по соотношению фактического и нормативного сроков службы при линейном способе начисления амортизации:
где: Иф – физический износ;
Тф – фактический срок службы;
Тм – нормативный срок службы.
Моральный износ – частичное обесценение объекта независимо от его физического состояния. Различают моральный износ: 1 рода – в следствие удешевления воспроизводства объектов; 2 рода – в результате создания новых, более экономичных объектов.
(2)
где: Им1 – моральный износ первого рода;
Сб – балансовая стоимость;
Св – восстановительная стоимость.
Моральный износ второго рода (Им2) в конечном счете выводится из сравнения доходности действующего старого объекта (Дс) и аналогичного нового (Дн):
(3)
где: Им2 – моральный износ второго рода;
Дс – доходность действующего старого объекта;
Дн – доходность аналогичного нового объекта.
Износ тесно связан с амортизацией недвижимости, т.е. с постепенным переносом ее стоимости в течение всего срока службы на получаемое в процессе использования благо (продукцию, услуги и др.).
Амортизация – процесс перенесения стоимости объекта на выпускаемую продукцию или оказываемые услуги.
Амортизационные отчисления – денежное выражение перенесенной стоимости, соответствующее степени износа.
Норма амортизации – величина ежегодного погашения стоимости износа объекта.
Новая амортизационная политика в России (1999 г.) рассматривает амортизационные отчисления в качестве элемента текущих затрат, учитываемых при определении финансовых результатов, и в виде права на налоговые вычеты, а не обязанности осуществлять капитальные вложения в реновацию той же недвижимости.
Для определения амортизационных отчислений с 1998 г. применяются четыре основных способа:
1. Линейный (равномерный) метод – начисление амортизации равными долями по одинаковой норме в течение всего срока использования имущества до полного перенесения его стоимости на полученные услуги и товары по формуле:
(4)
где: Сп – перенесенная часть стоимости (руб.);
На – норма амортизации (%);
Спб – первоначальная балансовая стоимость объекта (руб.).
2. Способ уменьшаемого остатка – амортизация начисляется исходя из остаточной (а не первоначальной) стоимости объекта, т.е. величина амортизации последовательно из года в год уменьшается в соответствии с уменьшением остаточной стоимости (первоначальная минус перенесенная).
3. Способ списания стоимости по сумме чисел лет срока полезного использования предусматривает увеличение срока переноса стоимости недвижимости равными долями на время нахождения объекта на консервации, в ремонте, реконструкции, когда начисление амортизации приостанавливается.
4. Способ списания стоимости пропорционально объему продукции (работ) позволяет ускорить или уменьшить фактическое начисление амортизации в соответствии с фактическим использованием объекта.
В мировой практике используется еще кумулятивный метод (метод суммы чисел), при котором применяется переменная норма амортизации. Она определяется путем деления числа лет, оставшихся до окончания физического срока службы недвижимого имущества, на кумулятивное число, равное сумме членов арифметической прогрессии.
Пример.
При сроке службы объекта в 100 лет кумулятивное число составит:
Тогда нормы амортизации будут равны:
а) в первый год – когда осталось 100 лет срока службы объекта:
б) в десятый год (осталось 90 лет срока жизни объекта):
В соответствии с п. 3 ст. 259 второй части Налогового кодекса РФ с 1 января 2002 г. начисление амортизации для целей налогообложения по объектам недвижимости может производиться линейным методом по формуле:
(5)
для объектов, входящих в 8-10 амортизационные группы.
По другим средствам производства – нелинейным методом по формуле:
(6)
где: К – месячная норма амортизации в процентах к первоначальной (восстановительной) стоимости объекта;
n – срок полезного использования данного объекта (мес.).
В 1998 г. введена норма, согласно которой по объектам основных средств (в том числе и недвижимым), полученным безвозмездно (по договорам дарения) и приобретенным за счет бюджетных ассигнований, амортизация не начисляется.
При оценке недвижимости амортизация определяется путем разделения износа на три основных вида: физический, функциональный и экономический, или внешний (рис. 20).
Рис. 20. Износ при оценке недвижимости.
Физический износ считается неустранимым, когда издержки на его исправление превосходят вклад, добавляемый к стоимости объекта. Для расчета неустранимого физического износа элементы здания подразделяются на долговременные (фундамент, перекрытия и др.) и быстро изнашивающиеся (подземные коммуникации, водопровод, крыша и др.). Износ долговременных элементов рассчитывается путем вычисления эффективного срока их службы и оставшегося срока физической жизни в реальных условиях, исходя из затрат на воспроизводство каждого компонента.
Устранимый физический износ – это текущий ремонт здания, затраты на проведение которого меньше восстановленной стоимости.
Функциональный износ означает несоответствие объекта действующим стандартам с точки зрения его функциональной полезности: удобства планировки, инженерного обеспечения, размера кухни, оборудования и др. Он может быть устранимым и неустранимым в зависимости от соотношения издержек на ремонт и величины дополнительно полученной стоимости всего объекта. Если вклад в стоимость больше затрат на восстановление, то функциональный износ считается устранимым.
Пример.
Если установка счетчиков расхода воды, встроенных шкафов, новой сантехники обошлась в 10 000 руб., а стоимость квартиры в результате повысилась на 20 000 руб., то устранимый функциональный износ составит сумму затрат – 10 000 руб. Если же затраты на эти улучшения будут 30 000 руб., то возникнет убыток – неустранимый функциональный износ в 10 000 руб. (20 000 – 30 000).
Неустранимый функциональный износ – это уменьшение стоимости недвижимости из-за недостатка или избытка (сверхдостаточности) ее качественных характеристик.
Пример.
Если стоимость дома с бассейном, потребовавшим дополнительных затрат в сумме 50 000 руб., увеличивается только на 30 000 руб., то функциональный неустранимый износ, обусловленный излишними потребительскими качествами, составит 20 000 руб.
Другой пример избыточного несоответствия: если на мощном фундаменте, рассчитанном на 20-этажное здание, существует 10-этажное строение, то излишние затраты – вычет из стоимости воспроизводства – и есть неустранимое функциональное устаревание. Физически и экономически неустранимы небольшие кухни (5–6 кв. м) в жилых домах, значительно снижающие стоимость квартир в них. Почти все "недостатки" и "излишества" в планировке и оформлении зданий практически неустранимы.
Величина функционального износа определяется путем рыночных сопоставлений взаимоувязанных пар (групп) объектов недвижимости, проданных на рынке несколько месяцев (недель) назад.
Внешний износ – это убытки, вызываемые внешними по отношению к границам недвижимости факторами: близость железнодорожных путей, автостоянок, бензоколонок, ухудшение экономических условий и других обстоятельств, снижающих стоимость объекта и получаемые доходы от него.
Количественно внешний износ устанавливается методом сравнения цен спаренных продаж сопоставимых объектов, один из которых имеет признаки негативного внешнего воздействия, а другой – нет.
Накопленный износ по всем причинам или износ одного вида можно исчислить методом срока жизни недвижимости (рис. 19). Взаимосвязь между износом, восстановительной стоимостью, эффективным возрастом и сроком физической жизни имеет вид:
(7)
где: И – износ;
ВС – восстановительная стоимость;
Тэ – эффективный возраст;
Тф – срок физической жизни.
Процент износа от восстановительной стоимости недвижимости:
Если экономический срок жизни дома Эс = 60 лет, хронологический возраст Тх = 20 лет, а эффективный возраст Тэ = 30 лет, то износ:
хотя хронологический возраст – только одна треть периода.
В другом случае при лучших условиях эффективный возраст Тэ = 12 лет, тогда износ:
Расчет только одного вида износа (физического), составившего, например, 20%, не означает, что оставшийся срок экономической жизни будет 80%, или 48 лет. Такой прогноз, как и экстраполяция, вообще будет верным только в случае, если:
~ Сохранится в будущем фактический среднегодовой процент износа;
~ Не изменятся существенно факторы, влияющие на стоимость имущества;
~ Не предусматривается реконструкция объекта;
~ В оставшийся период объект будет использоваться в аналогичных условиях.
При обосновании остающегося срока экономической жизни недвижимости следует учитывать всю совокупность факторов, влияющих на его продолжительность.
Понятия "износ" и "амортизация" во многом не совпадают. В крайнем случае может оказаться так, что новый объект потерял полностью потребительские свойства в результате стихийных явлений, износ = 100%, а амортизация (Ам) еще не начислялась (Ам = 0). Часто встречается в практике и противоположный случай, когда строение полностью амортизировано (Ам = 100%), а износ составляет 20–30%, и оно может еще долгие годы использоваться.
У любого предприятия на балансе имеется имущество, используемое в производственных и административных целях. В процессе эксплуатации оно подвергается естественному износу: мебель, техника, производственное, торговое, офисное оборудование, автотранспорт и другие основные средства со временем утрачивают свои первоначальные характеристики, устаревают, их техническое состояние ухудшается, а, следовательно, снижается и их стоимость.
При постановке имущества на бухгалтерский учёт ему присваивается определённая ценность в денежном выражении, изначально равная стоимости покупки, и, конечно, она должна регулярно корректироваться в сторону уменьшения. Для этого бухгалтерия производит списание части стоимости основных средств, которое называют начислением амортизации.
Какие основные средства относятся к амортизируемым?
К амортизируемому имуществу относят материальные и нематериальные ценности, которые принадлежат предприятию на праве собственности или владения, используются для извлечения прибыли (производства, предоставления услуг и работ) более 12 месяцев и имеют начальную стоимость свыше 40000 рублей.
Таким образом, начисление амортизации основных средств применяют к следующим группам активов:
- помещения, здания, коммуникации, инженерные сети;
- оборудование, приборы;
- механизированные и ручные инструменты, рабочий инвентарь;
- оргтехника, мебель;
- транспортные средства;
- племенной скот, рабочие животные;
- посадки многолетних сельскохозяйственных культур;
- нематериальные активы (объекты интеллектуальной собственности).
Не подлежат амортизации земельные участки и другие природные ресурсы, объекты незавершённого строительства, инструменты фондовых рынков, предметы искусства, основные средства, полученные в дар или приобретённые за счёт целевых субсидий.
Правила начисления амортизации
Перечислим основные правила начисления амортизации:
- По факту оприходования имущества с него необходимо делать амортизационные отчисления, начиная с первого числа месяца, следующего за месяцем ввода объекта в эксплуатацию.
- Заканчивают начислять амортизацию первым днём месяца после полного погашения стоимости имущества или его списания с баланса.
- Амортизацию следует приостанавливать по имуществу, законсервированному на 3 месяца и более; отправленному на капитальный ремонт, реконструкцию на срок свыше календарного года.
- Начисление амортизации не зависит от финансовых результатов деятельности предприятия за отчётный период и должно отражаться в бухгалтерском учёте этого периода.
- Суммы амортизации начисляются путем накопления на специальном счёте в размере 1/12 части годовой нормы амортизации ежемесячно.
- Объекты жилого фонда, внешнего благоустройства, имущество некоммерческих организаций амортизируются в конце года путём учёта начисленных сумм износа на забалансовом счёте «Износ основных средств».
Срок полезного использования и амортизационные группы основных средств
В зависимости от срока полезного использования основных средств имущество распределяют по амортизационным группам (см. таблицу). В налоговом учёте применяют группировку, предусмотренную НК РФ, а установка периода амортизации в бухгалтерии с ней чаще всего совпадает.
Полная классификация основных средств по сроку полезной эксплуатации содержится в Постановлении Правительства от 1 января 2002 года, с момента издания которого периодически происходят дополнение и исключение тех или иных имущественных объектов. Приведём примерный перечень объектов амортизационных групп в соответствии с действующей редакцией документа.
| № амортизационной группы | Амортизируемое имущество | Срок полезного использования |
| 1 |
буровое, газо-, нефтедобывающее оборудование; инструмент, относящийся к малой механизации в лесном хозяйстве; ручной и механизированный монтажно-строительный, производственный инвентарь; медицинские инструменты |
1–2 года |
| 2 |
грузовые подъёмники и краны; некоторые виды конвейеров; погружные насосы; кормозаготовительные машины; горнодобывающие инструменты; средства вычислительной техники (компьютерное и сетевое оборудование); хозяйственный и спортивный инвентарь |
2–3 года |
| 3 |
дизельные и тепловые генераторы; лесопромышленные тракторы, пилорамы; сепараторы, сельскохозяйственное оборудование; лифты; швейные машины; копировальные машины; весы, лабораторные и бытовые измерительные приборы; легковые автомобили и микроавтобусы, вело-, мото-, водный транспорт; служебные собаки |
3–5 лет |
| 4 |
киоски, палатки из дерева, металлоконструкций, пленочных материалов; трубопроводы; автопогрузчики, экскаваторы; автобусы; станки для производства мебели; оборудование для сварочных работ; радиоэлектроника; многолетние насаждения ягод; рабочий скот; мебель офисная, торговая, для учреждений |
5–7 лет |
| 5 |
сборно-разборные, передвижные нежилые объекты; тепломагистрали и газопроводы; животноводческие фермы; сельскохозяйственные машины; станки по металлу и дереву; нагревательные котлы, печи; оружие; оборудование для целлюлозно-бумажного и полимерного производства; кино- и фотооборудование; малые суда; насаждения многолетних масличных и цитрусовых культур |
7–10 лет |
| 6 |
нефтедобывающие скважины; каркасно-камышитовые и прочие облегченные жилища; сантехническое оборудование; литейные станки; оборудование для железобетонного производства, текстильной промышленности, высоковольтных электросетей; суда и авиатранспорт; сельхозпосадки многолетних косточковых растений |
10–15 лет |
| 7 |
деревянные, каркасные, глинобитные нежилые объекты; стальные, цементные канализации; шахты; мартеновские печи; мосты и дороги; трансформаторы и другие источники питания; виноградники |
15–20 лет |
| 8 |
бронированные, металлические шкафы, двери и т.д.; здания нежилого фонда с перекрытиями; домны; железные дороги, городские контактные сети для электротранспорта; грузопассажирские речные суда |
20–25 лет |
| 9 |
канализационные сети из керамики; хранилища из камня, здания с железобетонными перекрытиями; очистные сооружения; морские суда |
25–30 лет |
| 10 |
жилые здания, капитальные нежилые сооружения; лесозащитные полосы; многолетние озеленительные посадки |
Более 30 лет |
Срок амортизации для имущества, не подпадающего под классификацию, определяется предприятием самостоятельно при постановке на баланс, исходя из предполагаемого времени, в течение которого объект будет приносить хозяйственную выгоду. При установке организация может руководствоваться такими факторами, как интенсивность использования имущества, влияние агрессивных факторов внешней среды, которые могут ускорить физический износ. По мере эксплуатации материальных средств этот срок может пересматриваться, например, если произошло улучшение технического состояния за счёт модернизации, реконструкции.
Методы и нормы начисления амортизации в целях налогообложения
Налоговое законодательство предусматривает 2 метода начисления амортизации:
- Линейный метод – предполагает начисление по каждому объекту отдельно. Независимо от принятой учётной политики данный метод в обязательном порядке применяется в отношении зданий и сооружений, нематериальных активов, передаточных средств из амортизационных групп № 8 – 10. Амортизация линейным методом начисляется на начальную стоимость актива.
- Нелинейным методом начисляют амортизацию не по единичным объектам, а по группам. За основу расчётов принимают остаточную балансовую стоимость имущества, входящего в определённую группу основных средств.
Предприятие само выбирает метод, который будет применять ко всем амортизируемым объектам, а перейти с нелинейного на линейный способ может один раз в пять лет, с начала налогового года.
Расчёт суммы к списанию основан на понятии нормы амортизации.
При линейном способе норма амортизации рассчитывается как ежемесячный процент от первоначальной стоимости имущества:
K=1/n * 100, где
К – коэффициент амортизации;
n – срок полезной эксплуатации объекта в месяцах.
Нормы амортизации по каждой группе при нелинейном начислении устанавливаются ст. 259.2 НК РФ:
| Номер группы | К, в % в месяц |
| 1 | 14,3 |
| 2 | 8,8 |
| 3 | 5,6 |
| 4 | 3,8 |
| 5 | 2,7 |
| 6 | 1,8 |
| 7 | 1,3 |
| 8 | 1,0 |
| 9 | 0,8 |
| 10 | 0,7 |
Способы бухгалтерского начисления амортизации
- линейным;
- способом уменьшаемого остатка;
- списанием стоимости по сумме лет срока полезной эксплуатации;
- производственным методом.
В течение всего периода полезного использования амортизация по объекту должна списываться одним и тем же способом.
Линейная амортизация
При линейном способе амортизация исчисляется на первоначальную стоимость основных средств, которая определяется, в соответствии со ст. 257 НК РФ, как сума затрат на их покупку, транспортировку, установку, пуско-наладочные и прочие необходимые для начала эксплуатации работы.
Сумма амортизации,определяется как:
А=Ст*К, где
А – сумма амортизации за месяц;
Ст – начальная стоимость основного средства;
К – норма амортизации.
Пример: организация приобрела имущество на сумму 120000 рублей, срок его полезной службы – 5 лет. Соответственно, ежемесячная норма амортизации составит 1,66 %, годовая – 20 %. Таким образом, бухгалтерия за год произведёт списание 24 000 рублей амортизационных отчислений.
Амортизация уменьшением остатка
Способ уменьшаемого остатка основан на определении годовой суммы амортизации, исходя из остаточной стоимости имущества на начало отчётного периода. Данная сумма может корректироваться с учётом коэффициента ускорения, разрешённого к применению для ряда высокотехнологичных производств и оборудования.
Например, объект стоимостью 100000 рублей имеет срок эксплуатации 5 лет. Согласно законодательству, по данному виду имущества предприятиям можно самостоятельно устанавливать коэффициент ускорения (не более 3). В таком случае ускоренная амортизация за год составит 40% (годовая норма 20% * коэффициент ускорения 2) , сумма отчислений – 40000 рублей за первый год эксплуатации. В последующие годы амортизация будет исчисляться уже на остаточную стоимость объекта.
Способ списания по сумме числа лет
Данный способ представляет собой расчёт амортизации на основе произведения первоначальной стоимости основного средства и годового коэффициента. Коэффициент в данном случае – это соотношение: количество лет, оставшееся до конца срока службы объекта, делённое на сумму числа лет, составляющих этот срок. Например, при сроке полезного использования 5 лет сумма чисел - 15 (1+2+3+4+5). Таким образом, в первый год эксплуатации амортизация составит 5/15 стоимости имущества, на второй год – 4/15 и так далее до конца периода.
Это основные способы начисления амортизации, применяемые большинством организаций. Последний метод, так называемый производственный, имеет от остальных существенные отличия.
Списание стоимости в зависимости от объёмов производства
В этом методе амортизации срок полезного использования представляется не в годах, а в ожидаемых производственных показателях. Производственный способ заключается в начислении амортизации пропорционально фактическому объёму созданной продукции, оказанных услуг за отчётный период.
Списание делается от остаточной балансовой стоимости, делённой на объём, который предположительно будет произведён за весь срок использования основного средства. Например, организация приобрела автомобиль для перевозок, рассчитывая, что за время эксплуатации он проедет 400 тыс.км. Исходя из стоимости машины 800 000 рублей и пробега за отчётный период 5 тыс. км, сумма амортизации составит 5000*800000/400000=10 000 рублей.
Амортизация и нематериальные активы
Если с амортизацией имущества всё понятно, то как быть в случае с нематериальными активами, которые не подвержены физическому износу и не всегда имеют полезный срок использования?
На самом деле у многих нематериальных основных средств можно определить срок службы: это может быть период действия, установленный в лицензии, патенте, договоре о приобретении прав и т.д. Если такая информация отсутствует, за полезный период использования принимают 10 лет или срок деятельности предприятия, если он известен.
Начисление амортизации нематериальных активов производят по остаточной стоимости, а методы, которые для этого применяются, не отличаются от амортизации имущественных основных средств. Если деятельность организации приостанавливается, списание стоимости нематериального актива также временно прекращается.
Если на балансе организации числятся здания и сооружения, амортизация по ним начисляется с месяца, следующего за периодом ввода в эксплуатацию. Суммы износа рассчитываются в зависимости от типа объекта, исходя из определенного срока полезного использования здания (СПИ) в соответствии с Классификацией по Постановлению № 1 от 01.01.02 г. Рассмотрим, как проводится амортизация здания на типовом примере.
Метод начисления амортизации зданий и сооружений
Согласно п. 17 ПБУ 6/01, стоимость основных средства предприятия, включая здания различного назначения и сооружения, подлежит погашению посредством начисления амортизации. При этом в бухучете предусмотрено 4 способа расчета износа. Но в соответствии с нормами стат. 259 НК налогоплательщикам доступно лишь 2 метода, а на здания и сооружения из 8-10 групп амортизация может начисляться только линейным способом (п. 3 стат. 259). В связи с этим, чтобы не допустить образования разниц, расчет амортизации по зданиям рекомендуется проводить линейным методом, как в бухгалтерском , так и в налоговом учете .
Срок полезного использования зданий и сооружений
Для определения ежемесячной суммы износа потребуется установить срок полезного использования зданий и сооружений по Классификации основных средств в редакции от 07.07.16 г. Если обратиться к требованиям указанного законодательного документа, становится понятно, что здания могут относиться к 4-5, 7-10 группам; а сооружения – к 3-10. Различия в СПИ обусловлены, прежде всего, типом и назначением здания, а также материалами, из которого оно построено.
К примеру, на балансе компании числится производственный цех с железобетонными перекрытиями. В целях начисления амортизации здания срок полезного использования установлен в 20 лет и 1 мес. Объект отнесен к 8 группе.
Обратите внимание! СПИ может пересматриваться в случае проведения реконструкции либо модернизации объекта (п. 20 ПБУ 6/01).
Как рассчитать амортизацию зданий и сооружений
Для расчета амортизации по основному средству, срок использования которого уже определен, используется преимущественно линейный способ, предусматривающий равномерное списание первоначальной стоимости через износ. Формула заключается в вычислении нормы амортизации (НА) с последующим умножением на стоимость объекта для определения ежемесячной суммы начислений.
НА = 1 / СПИ х 100 %.
Пример
На балансе предприятия числится здание заводоуправления стоимостью в 12 000 000 руб. Бухгалтер отнес объект к 10 группе и установил СПИ в 361 мес. (30 лет и 1 мес.). Ежемесячная сумма амортизации по расчетам составит:
- (1 / 361 мес. х 100 %) х 12 000 000 руб. = 0,27 % х 12 000 000 = 32 400 руб.
В учете сделана типовая проводка:
- Начислена амортизация по зданию заводоуправления – проводка Д 26 К 02 на 32 400 руб.
Амортизация здания при УСН
Как начислить амортизацию на здание налогоплательщику на упрощенной системе налогообложения? Алгоритм расчета амортизационных отчислений в бухучете един для всех предприятий, и применяется независимо от налогового режима по правилам ПБУ 6/01. Что касается налогового учета при УСН, здесь порядок иной. В привычном смысле этого слова амортизация в НУ не начисляется, а стоимость объекта относится на расходы упрощенца равными частями в соответствии с нормами п. 3 ст. 346.16:
- По ОС и НМА (СПИ до 3 лет) – в первый год применения УСН.
- По ОС и НМА (СПИ от 3 до 15 лет) – в первый год списывается 50% от стоимости, во второй – 30%, в третий – 20%.
- По ОС и НМА (СПИ более 15 лет) – стоимость списывается равными долями в течение 10 лет применения УСН.
Организация, зарегистрированная в Москве, приобрела в Московской области у физического лица капитальное здание (склад из железобетонных конструкций) 1984 года постройки. Никаких документов предыдущих собственников, подтверждающих срок эксплуатации строения, нет. Был подписан договор купли-продажи, есть свидетельство на право собственности. В дальнейшем здание будет сдано в аренду.
Каков порядок определения срока полезного использования данного имущества? С какого момента нужно начислять амортизацию? Можно ли уменьшить срок эксплуатации и на основании каких документов? В какое подразделение налоговой инспекции (Москвы или Московской области) следует уплачивать налог на имущество организации?
Налог на прибыль организаций
Приобретенный объект недвижимости признается амортизируемым имуществом. Такой вывод следует из пункта 1 статьи 256 НК.
Амортизируемое имущество распределяется по амортизационным группам в соответствии со сроками его полезного использования. Срок полезного использования -- это период, в течение которого объект основных средств или объект нематериальных активов служит для выполнения целей деятельности налогоплательщика.
Срок полезного использования определяется налогоплательщиком самостоятельно на дату ввода в эксплуатацию данного объекта амортизируемого имущества с учетом Классификации основных средств, утвержденной постановлением Правительства РФ от 01.01.2002 № 1 (далее Классификация). На это указывает пункт 1 статьи 258 НК РФ.
При этом организации, приобретающие объекты основных средств, бывшие в употреблении, вправе определять норму амортизации по этому имуществу с учетом срока полезного использования, уменьшенного на количество лет (месяцев) его эксплуатации предыдущими собственниками (п. 7 ст. 258 НК) при применении линейного метода начисления амортизации. Если срок фактического использования недвижимости у предыдущих собственников равен или больше срока его полезного использования, организация вправе самостоятельно определять срок полезного использования с учетом требований техники безопасности и других факторов.
Из изложенного следует, что законодатель закрепил в Налоговом кодексе РФ право, но не обязанность налогоплательщика определять норму амортизации по бывшему в употреблении имуществу с учетом срока его эксплуатации предыдущим собственником.
Порядок ведения налогового учета устанавливается налогоплательщиком в учетной политике для целей налогообложения, утверждаемой соответствующим приказом (распоряжением) руководителя (ст. 313 НК). Поэтому применение пункта 7 статьи 258 НК следует отразить в учетной политике для целей налогообложения.
Срок эксплуатации предыдущим собственником должен быть документально подтвержден. Однако налоговое законодательство не содержит конкретного перечня документов, необходимых для подтверждения срока эксплуатации.
Постановлением Госкомстата России от 21.01.2003 № 7 "Об утверждении унифицированных форм первичной учетной документации по учету основных средств" утверждены унифицированные формы первичной учетной документации по учету основных средств, в том числе:
- форма № ОС-1 "Акт о приеме-передаче объекта основных средств (кроме зданий, сооружений)";
- форма № ОС-1а "Акт о приеме-передаче здания (сооружения)".
В формах № ОС-1 и ОС-1а раздел 1 заполняется на основании данных передающей стороны (организации-сдатчика), имеющих информационный характер для объектов основных средств, бывших в эксплуатации. В данном разделе имеется графа "Фактический срок эксплуатации (лет, месяцев)".
По мнению Минфина России, если организация приобрела бывшее в употреблении основное средство (здание), и продавец не передал ей акт ОС-1 (ОС-1а - на здание), то она не вправе в налоговом учете начислять амортизацию по такому имуществу (письмо Минфина России от 05.07.2010 № 03-03-06/1/448).
Ранее чиновники были более лояльны.
Так, в письме Минфина России от 03.08.2005 № 03-03-04/1/142 указано, что технический паспорт может служить документом, подтверждающим период эксплуатации у предыдущих собственников.
Московская налоговая служба, например, относит к подтверждающим документам технический паспорт здания (его копию либо выписку из него с указанием года постройки здания), справку о техническом состоянии здания (письма УФНС РФ по г. Москве от 28.10.2004 № 26-12/69723, от 09.11.2004 № 26-12/72016, письмо УМНС РФ по г. Москве от 20.09.2004 № 26-12/61278).
К подтверждающим документам также можно отнести справку БТИ с указанием величины износа здания.
Указанные документы принимают в обоснование и суды (см., например, постановления ФАС Дальневосточного округа от 08.11.2007 № Ф03-А73/07-2/3272, Поволжского округа от 05.12.2008 № А12-3509/08, Уральского округа от 02.12.2009 № Ф09-8676/09-С2).
В арбитражной практике встречаются решения, в которых судьи принимали во внимание срок полезного использования, определенный расчетным путем (решение Арбитражного суда г. Москвы от 20.09.2006 по делу № А40-4005/06-126-40, оставленное в силе постановлением ФАС Московского округа от 20.06.2007 № КА-А40/4313-07).
При этом письмо продавца о периодах эксплуатации актива не является достаточным основанием для уменьшения срока полезного использования данного оборудования (письмо УМНС РФ по г. Москве от 22.09.2004 № 26-12/61646).
Таким образом, в рассматриваемом случае документами, подтверждающими эксплуатацию, могут быть:
- акт о приеме-передаче имущества;
- прочие документы: свидетельство о государственной регистрации недвижимости, техпаспорт здания либо копия или выписка из него с указанием года постройки здания (то, что можно воспользоваться этим документом, подтвердил Минфин России в письме от 03.08.2005 № 03-03-04/1/142: несмотря на то что речь шла о транспортном средстве, считаем возможным распространить разъяснение и на недвижимость), справка БТИ о величине износа.
Например, территориальный отдел БТИ выдал справку в том, что износ купленного кирпичного здания 1984 года постройки (к 2010 году его "возраст" -- 26 лет) составляет 70%. Это означает, что по данным БТИ срок полезного использования здания равен 37 лет (26 лет х 100% : 70%).
Следовательно, оставшийся срок полезного использования - 11 лет (37 лет - 26 лет).
Однако организации необходимо учитывать позицию Минфина России, выраженную в письме от 05.07.2010 № 03-03-06/1/448 и, несмотря на положительную судебную практику, быть готовой к возможным налоговым претензиям.
Согласно Классификации капитальные здания из железобетонных конструкций (код по ОКОФ 11 0000000) относятся к 10-й амортизационной группе (имущество со сроком полезного использования свыше 30 лет).
К основным средствам, входящим в 8-10 амортизационные группы, в обязательном порядке применяется линейный метод амортизации.
Обратите внимание: согласно пункту 11 статьи 258 НК РФ основные средства, права на которые подлежат государственной регистрации в соответствии с законодательством РФ, включаются в состав соответствующей амортизационной группы с момента документально подтвержденного факта подачи документов на регистрацию указанных прав.
Начисление амортизации по объекту амортизируемого имущества начинается с 1-го числа месяца, следующего за месяцем, в котором этот объект был введен в эксплуатацию.
Таким образом, для начала начисления амортизации по основному средству, права на которое подлежат государственной регистрации, необходимо выполнение двух условий:
- включение данного основного средства в амортизационную группу (наличие документально подтвержденного факта подачи документов на регистрацию указанных прав);
- ввод основного средства в эксплуатацию.
Бухгалтерский учет
Приобретенное помещение является основным средством, так как отвечает условиям, перечисленным в пункте 4 ПБУ 6/01 "Учет основных средств" (утв. приказом Минфина России от 30.03.2001 № 26н). Для учета основных средств, предназначенных для сдачи в аренду, используется счет 03 "Доходные вложения в материальные ценности" (п. 5 ПБУ 6/01, План счетов бухгалтерского учета, утв. приказом Минфина России от 31.10.2000 № 94н).
Согласно пункту 20 ПБУ 6/01 срок полезного использования объекта основных средств определяется организацией при принятии объекта к бухгалтерскому учету.
Определение срока полезного использования объекта основных средств производится исходя из:
- ожидаемого срока использования этого объекта в соответствии с ожидаемой производительностью или мощностью;
- ожидаемого физического износа, зависящего от режима эксплуатации (количества смен), естественных условий и влияния агрессивной среды, системы проведения ремонта;
- нормативно-правовых и других ограничений использования этого объекта (например, срок аренды).
При этом срок полезного использования может определяться в соответствии с Классификацией.
Следовательно, организация может установить любой срок полезного использования. Выбранный срок специальная комиссия должна обосновать в приказе о вводе объекта в эксплуатацию.
На практике многие определяют срок полезного использования по правилам налогового учета, то есть в соответствии с Классификацией и с учетом данных предыдущего собственника. Это удобно, так как позволит сблизить два вида учета - бухгалтерский и налоговый. Решение определять срок полезного использования по правилам налогового учета в соответствии с Классификацией необходимо отразить в учетной политике для целей бухгалтерского учета.
Начисление амортизационных отчислений по объекту основных средств начинается с первого числа месяца, следующего за месяцем принятия этого объекта к бухгалтерскому учету, и производится до полного погашения стоимости этого объекта либо списания этого объекта с бухгалтерского учета (п. 21 ПБУ 6/01).
Поэтому на дату получения свидетельства о праве собственности и при условии, что объект введен в эксплуатацию, его стоимость нужно отразить по дебету счета 03, а со следующего месяца начинать начисление амортизации.
Налог на имущество организаций
В соответствии с пунктом 1 статьи 83 НК РФ организации подлежат постановке на учет в налоговых органах соответственно по месту нахождения организации, месту нахождения ее обособленных подразделений, а также по месту нахождения принадлежащего им недвижимого имущества. При этом местом нахождения недвижимого имущества является место фактического его нахождения (п. 5 ст. 83 НК РФ).
Организация, учитывающая на балансе объекты недвижимого имущества, находящиеся вне места нахождения организации или ее обособленного подразделения, имеющего отдельный баланс, уплачивает налог на имущество (авансовые платежи по налогу) в бюджет по местонахождению каждого из указанных объектов недвижимого имущества (ст. 385 НК РФ).
И. Б. Остафий, О.В. Монако,
эксперты службы Правового консалтинга ГАРАНТ
Продолжим использовать данные примера. Нежилое помещение, право собственности на которое пока еще не перешло к предприятию (до момента его государственной регистрации), в целях бухгалтерского учета по состоянию на 1 января 2002 года числится на счете капитальных вложений. Однако для налоговых целей, в соответствии с пунктом 8 статьи 258, основные средства "включаются в состав соответствующей амортизационной группы с момента документально подтвержденного факта подачи документов на регистрацию указанных прав". Поэтому предприятие должно рассчитывать амортизационные отчисления на помещение и включать их в состав налоговых расходов (по новым правилам) уже с 1 января 2002 года, независимо от того, какой датой будет внесено в Единый государственный реестр его право собственности на данный объект недвижимости.
В то же время новому владельцу предстоит непростая задача определить срок полезного использования данного объекта, причем этот срок не может быть меньше 30 лет. Справочно обратясь к постановлению СМ СССР от 22 октября 1990 г. N 1072 "О единых нормах амортизационных отчислений на полное восстановление основных фондов народного хозяйства СССР", обнаруживаем, что для подобных зданий (высотой более двух этажей, не имеющих особокапитальных характеристик, то есть классифицированных шифром 10001) нормативный срок службы был установлен в 100 лет (1% амортизации в год). Однако на основании каких документов предприятие может принять конкретный срок полезного использования приобретенного помещения из промежутка от 30 до 100 лет, НК РФ не устанавливает.
Единственное указание, на которое можно ориентироваться в данном случае, - пункт 5 статьи 258, согласно которому предприятию разрешено руководствоваться "техническими условиями и рекомендациями организаций-изготовителей". Хотя, строго говоря, это положение предусмотрено для тех видов основных средств, которые не указаны в амортизационных группах, однако иного все равно не дано. Следовательно, если в документах, полученных в процессе подготовки к государственной регистрации (например, выписке из технического паспорта БТИ) имеется указание на нормативный срок службы здания, в котором расположен приобретенное помещение, то избрать в качестве срока полезного использования следует именно его. Если таких данных в документах нет, то за указанной информацией, по нашему мнению, следует обратиться к независимому эксперту, работающему в сфере оценки недвижимости, либо к строительной организации, возводящей аналогичные здания. Предположим, что, применив один из перечисленных способов, предприятие установило, что здание, включающее купленный объект недвижимости, предполагается к полезной эксплуатации в течение 50 лет. Однако и этого оказывается недостаточным, чтобы корректно исчислить норму амортизации.
Дело в том, что пункт 12 статьи 259 устанавливает особый порядок расчета амортизации для основных средств, бывших в употреблении у предыдущего владельца и амортизируемых линейным методом. Так, предусмотрено право нового владельца "определять норму амортизации по этому имуществу с учетом срока полезного использования, уменьшенного на количество лет (месяцев) эксплуатации данного имущества предыдущими собственниками". То есть, в нормативный срок эксплуатации может быть включен весь срок использования объекта недвижимости всеми предыдущими собственниками с момента первого ввода здания в эксплуатацию. В то же время из приведенной формулировки все-таки не следует однозначного порядка действий нового владельца. Не особенно отступая от рекомендаций НК РФ, можно сконструировать по меньшей мере три различных способа учесть срок использования имущества предыдущими собственниками.
1. Рассчитать сумму амортизации, который должен был бы быть начислен за предыдущие годы эксплуатации (согласно новым нормам) и принять ее в качестве входящей. В дальнейшем исчисляемую в соответствии с полным установленным сроком полезного использования амортизацию прибавлять к этой рассчитанной величине;
2. Принять фактическую сумму амортизации, начисленную прежними собственниками, исходя из действовавших в том периоде норм и периода предыдущей эксплуатации, принять ее в качестве исходной суммы амортизации и осуществлять доначисление амортизации в течение своего использования объекта уже по новым нормам, но в рамках общего нормативного срока службы. Заметим, что этот вариант возможен только в случае, если до момента приобретения объект имел одного владельца, или если предыдущий собственник имеет информацию о порядке начисления амортизации более ранним хозяином;
3. Из определенного с учетом требований НК РФ срока полезного использования имущества вычесть срок эксплуатации данного объекта всеми предыдущими собственниками. Рассчитывать норму амортизации исходя из нового, уменьшенного срока полезного использования.
Приходится учитывать, с одной стороны, буквальную формулировку текста НК РФ, а с другой стороны - исторически сложившуюся в предыдущий период позицию налоговых органов в отношении амортизации бывших в употреблении основных средств (например, письмо МНС РФ от 11 сентября 2000 г. N ВГ-6-02/731). В результате мы придем к выводу, что из приведенных вариантов применять надлежит именно третий.
Допустим, помещение расположено в здании, которое было построено в декабре 1976 года, то есть до момента рассматриваемой покупки эксплуатировалось 25 лет. Если предприятие имеет документальное подтверждение этого факта, то срок полезного использования помещения у нового владельца устанавливается равным 25 годам. Отметим, что информация о сроке строительства здания может быть официально получена в органах бюро технической документации.
Пример
Бухгалтер ЗАО "Актив" ежемесячную норму амортизации по объекту недвижимости, бывшему в употреблении, должен рассчитать следующим образом.
1. Сначала нужно определить первоначальную стоимость помещения. Согласно пункту 1 статьи 257, таковой является сумма расходов на его приобретение, сооружение, изготовление и доведение до состояния, в котором оно пригодно для использования.
В данном случае такие расходы составят:
4 935 000 руб. + 50 000 руб. + 15 000 руб. = 5 000 000 руб.
Если бы, например, помещение уже при покупке требовало переустройства (капитального ремонта, перепланировки и т. п.), без которого его использование в качестве офисного представлялось бы невозможным, то в первоначальную стоимость следовало включить и стоимость расходов на такое переустройство.
2. Теперь нужно определить ежемесячную норму амортизации по формуле для линейного метода: 25 лет х 12 мес. = 300 мес.,
К = х 100% = 0,33% в месяц.
3. На этом этапе нужно определить ежемесячную сумму амортизации. Она составит: 5 000 000 руб./мес. х 0,33% = 16 500 руб. в месяц
Таким образом, амортизацию на помещение нужно начислять начиная с 1 января 2002 года. Ежемесячно списывается сумма - 16 500 руб. Вследствие этого за 2002 год будет начислена амортизация в сумме 198 000 руб. Остаточная стоимость помещения на конец года составит 4 802 000 руб.
Необходимо заметить, что амортизация за декабрь 2001 года не начисляется по следующим причинам:
Во-первых, включение в состав амортизируемого имущества осуществляется с 1-го числа месяца, следующего за месяцем, в котором они были введены в эксплуатацию;
Во-вторых, потому, что по правилам, действовавшим в 2001 году, амортизации подлежали только основные средства, стоящие на балансе предприятия, а на балансе они могут оказаться только после завершения государственной регистрации права собственности на недвижимое имущество.